成交、佣金和租金如何运作？
每一笔买卖或租赁都会生成一条成交记录，包含各方当事人、价格和佣金分配，并从报价一直跟进到签约。每位经纪人的分成在成交记录中设定，因此报表中的佣金数据始终保持最新。对于租赁，租金计划表会列出每一个到期日和每一笔付款，每笔款项都附有收据。
一笔典型的成交会经历以下步骤。
- 建立成交记录。当买家报价或租客同意租赁时，经纪人创建成交记录，填写各方当事人、房源以及约定的价格或租金。该成交也会出现在 CRM 的客户卡片上，与其通话、消息和看房记录并列。
- 设定佣金分成。输入每位参与经纪人的份额：房源的挂牌人、带来客户的人，以及协助促成交易的经理。报表会自动依据此分成进行计算。
- 跟进直至签约。同一条记录贯穿从报价到签约的全过程，团队中任何人都能查看进度，无需在群聊中询问。
- 租赁则设置租金计划。租约签署后，计划表会列出每个到期日。每笔付款到账时都会记录在对应的到期日下，因此没有付款的到期日一目了然。
- 为每笔付款开具收据。每笔付款都会生成一张收据，可直接发送给租客，使中介经手的每一笔款项都有据可查。
- 月末结算。经理在报表中审阅销售、租赁和佣金，并导出为电子表格供会计使用；房东则通过业主门户查看租金和结算单。
哪些中介需要成交与佣金跟踪？
任何有多人参与同一笔成交，或签约后仍有款项持续流入的中介都需要。典型情况包括：
- 一位经纪人挂牌房源，另一位同事带来买家或租客，两人都期望获得自己的份额；
- 中介代房东管理租赁，并每月收取租金；
- 经纪人的收入主要来自佣金，希望清楚了解自己的收益；
- 经理需要为会计或合伙人准备每月数据；
- 中介同时经营住宅、写字楼、店铺或土地的买卖与租赁。
即使是只有少量租赁业务的小型中介也能从中受益：当房东或租客提出问题时，每一笔付款和每一张收据都在同一处。
| 任务 | 电子表格和聊天群组 | 使用 Heroes PMS |
|---|---|---|
| 成交状态 | 在群聊中询问 | 从报价到签约只需一条记录 |
| 佣金分成 | 月末手工计算 | 在成交中按经纪人设定，报表自动跟随 |
| 租金到期日 | 靠某人记得更新的电子表格 | 所有到期日和付款集中在一个视图中 |
| 收据 | 用文字处理软件打字或手写 | 每笔付款都有收据，可直接发送 |
| 月度数据 | 从多个文件中重新整理 | 报表中的销售、租赁和佣金，可导出为电子表格 |
| 房东结算单 | 逐个手工编制 | 按月显示已收租金和费用 |
保持成交清晰、租金按时的实用建议
- 在成交前约定分成。将佣金规则写下来，然后在第一天就录入每位经纪人的份额，而不是等到月末、各方记忆不一时再算。
- 款项到账当天即记录。只有保持租金计划表最新，才能一眼看出谁已付款、谁未付款。
- 每笔收据都要发出。租客和房东信任那些记录每笔款项的中介，清晰的收据往往能在争议出现之前就化解大部分问题。
- 每周检查计划表。一笔到期未付的款项，在几天内催收，比拖延一个月后再追讨要容易得多。
- 每笔交易保留一条记录。新租客或新买卖都是一笔新的成交，这样每套房产的历史记录才清晰。
- 每月为会计导出数据。定期从报表中导出数据，可以避免年底的仓促补录。
